Система ипотечного жилищного кредитования: исторические корни, участники, роль нотариата. Ипотечное кредитование

Страницы работы

Фрагмент текста работы

Сами же акции котировались на биржах по цене, в 2-3 раза превышавшей их номинальную стоимость.

Всего к 1 января 1914 года на финансовом рынке обращалось закладных листов акционерных и сословных земельных банков, а также облигаций городских кредитных обществ на сумму, превышавшую 2,9 миллиарда рублей.

Система ипотечного кредитования в дореволюционной России успешно функционировала и была доступна многим слоям населения.

Не последнюю роль занимали в системе ипотечного кредитования в дореволюционной России нотариусы. В девятнадцатом веке нотариусы занимались ипотечными (вотчинными) делами. Сначала документы по ипотечным делам поступали к младшему нотариусу, в чью обязанность входила проверка закладываемой недвижимости в так называемых алфавитах запретительных книг. Затем у старшего нотариуса «сделки, относящиеся к недвижимому имению, получают то оглашение, которое потребно для приобретения вещного права»[1]. Старший нотариус должен был удостоверить, что младший нотариус при совершении акта ипотеки не нарушил установленных правил, что этот акт удовлетворяет требованиям закона и что имущество, составляющее предмет акта, действительно принадлежит стороне, отчуждающей его. В обязанности старшего нотариуса входило и опубликование акта ипотеки.

В послереволюционной России залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не было экономической почвы для сколько-нибудь толкового применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, прежде всего недвижимого имущества.

В советском «Словаре-справочнике» (1927 г.) ипотека определена как понятие, независимое от исторического времени и географического пространства, как «залог, обязательство, налагаемое на недвижимое имущество должника, по которому, в случае неуплаты долга, связанное ипотекой имущество при посредстве суда отходит в распоряжение кредитора».

В «Энциклопедическом словаре» (1953 г.) ипотека – это «ссуда под залог городской или сельской недвижимости, главным образом земли, а также домов». При этом объявляется, что «ипотека уничтожается в результате установления диктатуры пролетариата, на основе ликвидации частной собственности на землю и недвижимое имущество…».

В «Советском энциклопедическом словаре» (1979 г.) заявлено: «…в социалистических странах ипотеки нет». В «Словаре» 1984 года также отмечается, что ипотека в странах социалистического лагеря отсутствует.

Сложившаяся за годы советской власти и существовавшая до 90-х годов двадцатого столетия современная традиционная система финансирования жилищного строительства резко отличалась от финансовых систем развитых стран тем, что в Советском Союзе почти не существовало иных источников финансирования строительства, кроме государственных и муниципальных (в большей степени это характерно для городского строительства). Доля общих инвестиций населения, включая строительство на селе и кооперативное строительство, была всегда менее 10% общих инвестиций в жилищное строительство (даже в лучшие в этом отношении 80 – 90-е годы). Основу же финансирования жилья составляли государственные средства. В результате такой политики к концу девяностых годов в общественной или государственной собственности находилось около 78% всего жилья, в то время как в Швеции – 38%, в Финляндии –33%, в Великобритании – 25%, во Франции – 17%, в ФРГ –7%, в США – всего около 1,5%.

Кардинальные изменения экономического и социального уклада нашей страны, трансформация жилищной собственности через процесс приватизации привели в резкой смене источников финансирования. Доля государства в строительстве жилья составила в 1997 году всего 14%, но темпы строительства заметно снизились. Из-за того, что население не имело возможности приобретать недвижимость за собственные наличные средства, из-за почти полного реформирования источников финансирования жилищного сектора, отсутствия общественных финансовых средств на жилищное строительство в достаточных объемах уменьшались строительные заказы, а следовательно, и ввод жилья. Все эти факторы, а также острейшая потребность в жилье очень больших групп населения, необходимость срочной замены традиционных государственных источников финансирования новыми схемами и проблема поиска постоянно пополняемых инвестиционных средств на строительство жилья с образованием стабильных финансовых потоков заставили законодателей обратиться к системе ипотечного кредитования.

В первые же годы реформ (1992 – 1993 гг.) были созданы специализированные ипотечные банки, такие, как Ипотечный акционерный банк «Пересвет», «Ипотекобанк» (Санкт-Петербург), «Ипотечный стандартбанк» (Москва), «Кубанский залоговый банк», «Московский коммерческий банк ипотечного кредита», Банк «Опцион», Страховая компания «Инвестстрах», «Инкомбанк», «СБС-Агро», «Диалог-банк» и многие другие. Банки самостоятельно приспосабливались к возникшим в России рыночным отношениям, срочно разрабатывали свои накопительные и ипотечные программы, некоторые пытались связать свои программы с перспективными отраслями. В частности, «Ипотечный стандартбанк» проводил экспериментальное кредитование под залог жилья работников ОАО «КамАЗ».

Однако опыт ипотечного кредитования для большинства кредитных учреждений оказался неудачным: многие или прекратили существование, или отказались от ипотечной практики. Основной причиной этого была неправильная оценка кредитными учреждениями задач и роли ипотечного кредита, незнание специфики и особенностей работы всего института ипотеки и, в частности, становления ипотеки в условиях кризиса или перестройки экономической системы и больших кредитных рисков, отсутствие возможности свести к минимуму эти риски, эффективно формировать банковские активы и пассивы, а также другие причины. Негативное влияние оказал и неправильный подход к оформлению и заключению сделок при ипотечном жилищном кредитовании.

Основная проблема в тот период заключалась в том, что существовавшая банковская система не была готова самостоятельно разрешать проблемы нового специфического вида кредитования. Необходим был закон об ипотечном кредитовании, и нужна была

Похожие материалы

Информация о работе